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La fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière regroupe l'ensemble des pratiques relatives à la perception des impôts immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but d'alléger considérablement la facture fiscale du propriétaire.
Il est important de bien connaître cette fiscalité afin de minimiser une imposition souvent lourde.

SOMMAIRE

  • Les dispositifs visant à alléger son imposition
  • La location nue
  • La location meublée

Les dispositifs visant à alléger son imposition

Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un revenu. En effet, toute personne qui investie dans l'immobilier recherche à rentabiliser son investissement.
Il faut savoir qu'une location nue, c'est-à-dire une location sans meuble à l'intérieur n'est pas imposée de la même manière qu'une location meublée.
Nous reviendrons sur les deux types de location plus bas dans l'article.

Comment défiscaliser dans l'immobilier locatif ?

Le dispositif PINEL permet de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 12, 18 ou 21% du montant de l'acquisition, nécessairement dans le neuf ou assimilé. Le montant de cette opération immobilière est toutefois limité à 300 000euros, soit 63 000 euros de réduction maximum. L'ensemble de la réduction d'impôt n'est pas acquis immédiatement. En effet, il faut respecter l'engagement de location sur, respectivement, 6,9 ou 12 ans. La réduction annuelle est de 2% par an pendant 6 ou 9 ans, soit 6 000 euros maximum, puis de 1% ensuite, soit 3 000 euros par an.

Le dispositif Denormandie est l'équivalent du Pinel mais qui s'applique pour les logements anciens. L'éligibilité au Dénormandie dépend de l'importance des travaux de rénovation prévus dès l'achat. Dans cette mesure, 25% minimum du coût total de l'acquisition doit être consacrée à des travaux. Le montant de la réduction de l'impôt ainsi que les durées d'engagement de location sont équivalents au dispositif PINEL.

La réduction Loc'Avantages permet aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer un bien non meublé pour une durée d'au moins 6 ans peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, sous réserve que le loyer soit inférieur aux loyers du marché local et que les revenus du locataire soient inférieurs à un certain plafond. Ce dispositif, entré en vigueur me 1er janvier 2022, permet d'avoir un taux de réduction important si le loyer est faible. Ce dernier peut aller jusqu'à 15 à 30%.
En cas d'intermédiaire locative, soit avec l'intervention d'une agence immobilière sociale ou association agréée, les taux peuvent grimper encore plus haut (20% à 65%).

Les dispositifs de "Niche" : Les dispositifs "Malraux", "Monuments historiques" et "Girardin logement social" sont appelés les dispositifs de Niche. Ils s'adressent à une plus faible part de contribuables, puisqu'ils concernent uniquement des biens rares. Les deux premiers ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales alors que le troisième est soumis à un plafond spécifique de 18 000euros.
La loi Malraux est une aide fiscale aux opérations de restauration immobilière dans certaines zones historiques (sites patrimoniaux remarquables). La réduction d'impôt grimpe à 22% ou 30% des dépendes de travaux. La réduction sur un an peut atteindre 22 000 ou 30 000 euros puisque les travaux retenus sont limités à 100 000euros.
"Monuments historiques" s'adressent à des contribuables ayant les moyens de porter une opération immobilière ambitieuse. Les travaux engagés pour la restauration ou réhabilitation peuvent être déduits à 100% du revenu imposable, sans aucune limitation.
Le "Girardin logement social" s'adressent aux contribuables qui investissent dans le logement social en outre-mer. Une réduction d'impôt variable (jusqu'à 50% de l'investissement dans certains cas), à condition évidemment de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires et de louer le bien non meublé pendant 5 ans minimum.

Déficit foncier. Le principe est de réduire votre impôt sur le revenu en y imputant le coût de travaux d'entretien sur un logement locatif. Si le cumul de vos charges locatives et le coût de travaux d'entretien dépasse le montant de vos revenus fonciers, vous vous trouvez donc en situation de déficit foncier. Le montant du déficit est ainsi déductible de votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit dépasse ce seuil, vous pouvez reporter le déficit non utilisé l'année suivante.

Les SCPI "fiscales". Elles sont investies spécifiquement dans des biens éligibles aux dispositifs ci-dessus, afin de permettre aux investisseurs de bénéficier de réductions Malraux, Pinel ou encore de générer un déficit foncier.

fiscalitéimmobilière

La location nue

La location nue relève de la fiscalité des revenus fonciers, c'est-à-dire que le propriétaire de l'immeuble sera soumis à l'impôt sur le revenu. Le bailleur louant son bien devra déclarer les loyers réellement encaissés au cours de l'année civile ainsi que les bénéfices liés aux potentielles subventions de l'agence nationale de l'habitat. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer. Deux régimes différents permettent aux bailleur de déduire certaines charges : le régime réel, le régime forfaitaire (les propriétaires doivent ainsi choisir entre ces deux régimes).

La location nue, le régime réel. Vos revenus dépassent la somme de 15 000€ par an ? Dans ce cas, vous devez réduire les charges ou les différents frais liés au bien en location, ainsi que les travaux, les charges de copropriété et les différentes primes d'assurance...

La location nue, le régime forfaitaire. Si le bailleur opte pour ce régime, les charges et tous les frais perçus pour la location pourront bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30%. Pour avoir accès à ce régime il ne faut pas dépasser 15 000€ de revenus fonciers par an.
La location meublée
Pour qu'un local soit considéré comme meublé, il faut que le locataire puisse s'y installer sans avoir besoin d'y apporter des meubles supplémentaires. La location meublée relève de l'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Différents régimes peuvent être adoptés : le régime micro-BIC, le régime réel d'imposition, le LMP

La location meublée, le régime du micro-BIC. Il s'agit du régime le plus simple. Administrativement parlant, vous n'avez qu'à remplir le montant des recettes perçues. Attention, vous ne devez pas dépasser 32 100€ de recettes par an. Côté fiscalité, un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus est appliqué. Autrement dit, vous ne serez imposé que sur 50% de vos revenus. Aucune charge ne peut être déduite dans ce système.

La location meublée, le régime réel d'imposition. Si vous dépassé la tranche de 32 000€ de recettes perçues par an, le régime réel d'imposition entre en vigueur. Vous pouvez également utiliser ce régime sans pour autant dépasser la tranche mais il faut le demander avant le 1er février de l'année en cours.
Son principal intérêt se trouve dans la déduction des charges et des frais liés à l'immeuble en location.

Vous déduirez donc les charges suivantes :
  • les impôts locaux
  • les frais d'établissement
  • les frais d'entretien/réparation/aménagement
  • les intérêts d'emprunt
  • les frais de gestions et d'assurances
  • l'amortissement de mobilier (entre 5 ans et 10 ans)
  • l'amortissement des locaux (à hauteur de 2% du prix d'acquisition de l'immeuble)

La location meublée, le régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour y prétendre, il est important d'avoir :
  • les recettes annuelles supérieures à 23 000€
  • le bailleur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP
  • le bénéfice annuel dépasse les revenus du foyer fiscal soumis à l'IR

Le fait d'opter pour ce régime permettra au propriétaire, de bénéficier du régime des plus ou moins-values professionnelles, de déduire l'éventuel déficit sur le revenu global de l'année et de ne pas être soumis à l'ISF car vos biens sont considérés comme des biens professionnels et non personnels.

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