Détail d'un article

Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un revenu. En effet, toute personne qui investie dans l'immobilier recherche à rentabiliser son investissement.
Il faut savoir qu'une location nue, c'est-à-dire une location sans meuble à l'intérieur n'est pas imposée de la même manière qu'une location meublée.
Nous reviendrons sur les deux types de location plus bas dans l'article.

Comment défiscaliser dans l'immobilier locatif ?

Le dispositif PINEL permet de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 12, 18 ou 21% du montant de l'acquisition, nécessairement dans le neuf ou assimilé. Le montant de cette opération immobilière est toutefois limité à 300 000euros, soit 63 000 euros de réduction maximum. L'ensemble de la réduction d'impôt n'est pas acquis immédiatement. En effet, il faut respecter l'engagement de location sur, respectivement, 6,9 ou 12 ans. La réduction annuelle est de 2% par an pendant 6 ou 9 ans, soit 6 000 euros maximum, puis de 1% ensuite, soit 3 000 euros par an.

Le dispositif Denormandie est l'équivalent du Pinel mais qui s'applique pour les logements anciens. L'éligibilité au Dénormandie dépend de l'importance des travaux de rénovation prévus dès l'achat. Dans cette mesure, 25% minimum du coût total de l'acquisition doit être consacrée à des travaux. Le montant de la réduction de l'impôt ainsi que les durées d'engagement de location sont équivalents au dispositif PINEL.

La réduction Loc'Avantages permet aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer un bien non meublé pour une durée d'au moins 6 ans peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, sous réserve que le loyer soit inférieur aux loyers du marché local et que les revenus du locataire soient inférieurs à un certain plafond. Ce dispositif, entré en vigueur me 1er janvier 2022, permet d'avoir un taux de réduction important si le loyer est faible. Ce dernier peut aller jusqu'à 15 à 30%.
En cas d'intermédiaire locative, soit avec l'intervention d'une agence immobilière sociale ou association agréée, les taux peuvent grimper encore plus haut (20% à 65%).

Les dispositifs de "Niche" : Les dispositifs "Malraux", "Monuments historiques" et "Girardin logement social" sont appelés les dispositifs de Niche. Ils s'adressent à une plus faible part de contribuables, puisqu'ils concernent uniquement des biens rares. Les deux premiers ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales alors que le troisième est soumis à un plafond spécifique de 18 000euros.
La loi Malraux est une aide fiscale aux opérations de restauration immobilière dans certaines zones historiques (sites patrimoniaux remarquables). La réduction d'impôt grimpe à 22% ou 30% des dépendes de travaux. La réduction sur un an peut atteindre 22 000 ou 30 000 euros puisque les travaux retenus sont limités à 100 000euros.
"Monuments historiques" s'adressent à des contribuables ayant les moyens de porter une opération immobilière ambitieuse. Les travaux engagés pour la restauration ou réhabilitation peuvent être déduits à 100% du revenu imposable, sans aucune limitation.
Le "Girardin logement social" s'adressent aux contribuables qui investissent dans le logement social en outre-mer. Une réduction d'impôt variable (jusqu'à 50% de l'investissement dans certains cas), à condition évidemment de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires et de louer le bien non meublé pendant 5 ans minimum.

Déficit foncier. Le principe est de réduire votre impôt sur le revenu en y imputant le coût de travaux d'entretien sur un logement locatif. Si le cumul de vos charges locatives et le coût de travaux d'entretien dépasse le montant de vos revenus fonciers, vous vous trouvez donc en situation de déficit foncier. Le montant du déficit est ainsi déductible de votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit dépasse ce seuil, vous pouvez reporter le déficit non utilisé l'année suivante.

Les SCPI "fiscales". Elles sont investies spécifiquement dans des biens éligibles aux dispositifs ci-dessus, afin de permettre aux investisseurs de bénéficier de réductions Malraux, Pinel ou encore de générer un déficit foncier.