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Assurance emprunteur : la loi adoptée, ce qui va changer en 2022

L'assurance de prêt immobilier est un incontournable pour obtenir un crédit.
Le parlement a définitivement adopté une réforme de l'assurance emprunteur.
Découvrez ce qui vous attend dans cet article.

Sommaire :
  1. Fonctionnement de l'assurance
  2. Date effet de l'assurance
  3. Changer d'assurance
  4. Prix d'une assurance
  5. Calcul de l'assurance
  6. Remboursement de l'assurance
  7. Comparateur assurance
Bonne nouvelle pour les futurs propriétaires. Le Parlement a adopté une réforme de l'assurance emprunteur pour les prêts immobiliers. Celle-ci permet de résilier à tout moment, et non plus à la date d'anniversaire.
L'objectif ? Permettre un accès plus simple et transparent au marché de l'assurance emprunteur. La possibilité de changer d'assurance emprunteur sans frais à tout moment doit entrer en vigueur à compter du 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et à compter du 1er septembre pour les autres.
Le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers qui sont inférieurs à 200 000 euros par personne (soit 400 000 euros pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Le délai du droit à l'oubli pour les cancers et l'hépatite C est réduit à 5ans contre 10ans jusqu'à présent.

Dans le cadre d'un achat immobilier, l'assurance de prêt immobilier aussi appelée assurance emprunteur, correspond à une assurance permettant la prise en charge de remboursement ou du capital dû d'un crédit restant en cas d'événement majeur (décès, perte totale d'autonomie, invalidité permanente, perte d'emploi...).
Si elle n'est pas obligatoire, l'assurance emprunteur est tout de même indispensable pour obtenir un prêt immobilier pour votre projet immobilier.
En effet, pour accorder un prêt immobilier, l'établissement prêteur exigera presque systématiquement une assurance emprunteur :
  • contre les risques de décès et de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) en cas d'investissement locatif
  • contre les risques de décès, de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA), d'invalidité de travail (ITT), de Perte d'Emploi en cas d'acquisition d'une résidence principale.
Vous pourrez retrouver ces informations sur le site internet de l'Assurance Banque Epargne Info Service de la Banque de France.

1.Comment fonctionne l'assurance d'un prêt immobilier ?

En théorie, l'assurance prêt immobilier n'est pas obligatoire pour la souscription d'un crédit immobilier, mais dans les faits, l'établissement prêteur peut contraindre l'emprunteur à en souscrire une. L'assurance emprunteur couvre généralement les aléas que sont le décès de l'emprunteur ou d'un co-emprunteur, la maladie et l'invalidité, temporaire ou permanente, à la suite d'un accident, et la perte d'emploi.

Généralement, l'établissement bancaire propose à l'emprunteur sa propre assurance prêt immobilier. Toutefois, celui-ci est lire d'en choisir une autre s'il trouve que celle de sa banque trop chère et de procéder à ce qu'on appelle à une délégation d'assurance. A condition toutefois que le contrat sur lequel il jette son dévolue offre le même niveau de garantie que celui proposé par l'établissement prêteur. Il est important que l'emprunteur puisse comparer les différentes possibilités d'assurance prêt immobilier qui s'offrent à lui.

Depuis le 1er octobre 2015, les banques ont l'obligation de remettre à chaque emprunteur et co-emprunteur une fiche standardisée détaillant les principales caractéristiques de l'assurance emprunteur proposée, parmi lesquelles figurent le coût total de l'assurance prêt immobilier sur la durée du prêt, exprimé en euros, ainsi que les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l'obtention de ce dernier.
L'emprunteur a la possibilité de changer d'établissement bancaire s'il se rend compte que la banque à laquelle il a souscrit est chère par rapport à ce que propose la concurrence. Il est donc très important de choisir son assurance emprunteur et de comparer les offres disponibles : le coût de l'assurance prêt immobilier peut en effet représenter plus de 30% du coup total du crédit immobilier.
2.Quand débute l'assurance d'un prêt immobilier ?
L'emprunteur est couvert par les garanties du contrat d'assurance emprunteur à compter de la date d'effet inscrite sur celui-ci. C'est donc elle qui marque la date d'effet du contrat, et non la date à laquelle le document est signé.
3.Comment changer d'assurance prêt immobilier ?
Les conditions dans laquelle changer d'assurance emprunteur ont beaucoup évolué ces dernières années. D'abord, la loi Hamon a rendu possible, pour les emprunteurs, de résilier l'assurance de l'établissement prêteur au profit d'un contrat alternatif offrant les mêmes garanties à n'importe quel moment au cours de l'année suivant la signature de leur crédit, via une simple lettre de résiliation, idéalement avec avis de réception, adressé en recommandé à son assureur au plus tard 15 jours avant la fin du délai des 12 mois.

Puis le législateur, via la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique de 2016, dite loi Sapin 2, a instauré une disposition permettant la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur à la date anniversaire, mais cette mesure a été censurée par le Conseil Constitutionnel. Réunis le 17 janvier 2017, en commission mixte paritaire, sénateurs et députés ont adopté la résiliation envoyée à son assureur non pas au plus tard 15 jours avant la date d'échéance mais au moins 2 mois avant, en indiquant la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par l'organisme prêteur.

Une disposition qui devait s'étendre à l'ensemble des contrats de prêts à compter de janvier 2018. Mais c'était sans compter sur les établissements financiers qui ont saisi à l'été 2017 le Conseil d'Etat ainsi que le Conseil Constitutionnel dans le but d'obtenir l'annulation de l'extension à l'ensemble des contrats. Le Conseil Constitutionnel s'était toutefois prononcé le 12 janvier 2018 en faveur de la résiliation envoyée à son assureur non pas au plus tard 15 jours avant la date d'échéance mais au moins 2 avant, en indiquant la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par l'organisme prêteur.

Une disposition qui devait s'étendre à l'ensemble des contrats de prêts à compter de janvier 2018. Mais c'était sans compter sur les établissements financiers qui ont saisi à l'été 2017 le Conseil d'Etat, ainsi que le Conseil Constitutionnel dans le but d'obtenir l'annulation de l'extension à l'ensemble des contrats. Le Conseil Constitutionnel, s'était toutefois prononcé le 12 janvier 2018 en faveur de la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur, validant cette possibilité pour l'ensemble des contrats. Depuis lors, les emprunteurs peuvent donc, même après plusieurs années réaliser une délégation d'assurance.

Place maintenant à la 3e étape qui permet à l'emprunteur de changer de contrat d'assurance à tout moment. Une mesure qui a encore fait débat au Sénat, en début d'année 2022.
4.Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?
Il faut savoir que les taux d'assurance prêt immobilier peuvent largement varier. Ils dépendent de la politique de l'organisme mais surtout de l'âge et de l'état de santé des emprunteurs ainsi que des risques couverts.
5.Calcul de l'assurance prêt immobilier
Le calcul du coût de l'assurance prêt immobilier proposée par l'établissement prêteur se fait sur la base du montant du capital emprunté. Le taux de l'assurance emprunteur reste ainsi inchangé pendant la totalité de la durée du crédit. Pour calculer les mensualités moyennes à acquitter au titre de l'assurance prêt immobilier, il suffit de multiplier le taux de l'assurance emprunteur par le capital emprunté et enfin de diviser par 12 le chiffre ainsi obtenu.

Exemple : si le taux de l'assurance prêt immobilier est de 0,42% pour un capital emprunté de 250 000 euros, la mensualité à rembourser au titre de l'assurance emprunteur sera égale à 87,5 euros (250 000 € x 0,42% / 12 = 87,5€). En cas de délégation d'assurance, le calcul des mensualités à payer et donc du coût de l'assurance emprunteur, se fait non plus sur le montant du capital emprunté mais sur le montant du capital restant dû.

Ainsi, la mensualité est recalculée tous les ans selon le tableau d'amortissement et son montant dégressif. Pour parvenir à un calcul proche de la réalité d'une assurance prêt immobilier, l'idéal est d'utiliser l'un des nombreux simulateurs disponibles sur internet. Renseignez le montant, la durée et le taux du prêt, le calculateur vous propose le taux d'assurance moyen que vous pouvez modifier. En un instant, le simulateur calcule le montant des mensualités avec le détail du remboursement de l'assurance.
6.Remboursement de l'assurance prêt immobilier
Les risques couverts par l'assurance prêt immobilier étant difficiles, les assureurs surévaluent le montant des primes d'assurance, d'où un renchérissement du coût de l'assurance et, in fine, du coût total du crédit immobilier. La loi laisse toutefois la possibilité aux emprunteurs de se faire rembourser une partie de la prime d'assurance versée à la fin de chaque année dès lors que la mise en oeuvre des garanties prévues au contrat n'a pas été nécessaire. Sans compter que les primes d'assurance sont placées par les assureurs et qu'ils génèrent donc des intérêts. La loi prévoit que les intérêts ainsi produits soient aux aussi restitués aux emprunteurs pour partie. Le problème, c'est que les assureurs reversent bien les sommes à restituer aux emprunteurs aux banques mais que celles-ci ne les redistribuent pas. On parle de 40% du montant des primes d'assurance à restituer aux emprunteurs pour les crédits immobiliers, soit en moyenne 3 021 euros par personne pour les crédits souscrits entre 1996 et 2012.

Une situation qui a incité l'UFC-Que Choisir a assigner en justice des grandes banques françaises en 2007. Dans une décision rendue le 23 juillet 2012, le Conseil d'Etat a donné raison à l'association. Cependant, il ne cite pas expressément l'assurance emprunteur comme étant éligible au remboursement des primes d'assurance aux emprunteurs. Par ailleurs, il ne précise pas si les contrats d'assurance collective en cas de décès sont concernés. Cela laisse le champ libre aux banques pour interpréter la décision de 2012 en leur faveur. En pratique, donc, il es très difficile de percevoir sont dû en entamant une démarche individuelle auprès de sa banque, raison pour laquelle la société ActionCivile a lancé en 2014 une action de groupe en justice, ce que la loi Hamon a rendu possible à condition de réunion au moins 100 000 plaignants. L'action en question en a rassemblé plus du double : 215 148.

Par ailleurs, à l'issue de son prêt immobilier, un assuré peut en théorie demander le remboursement des bénéfices de son assurance prêt immobilier. Trois conditions sont pour cela requises :

Les surprimes appliquées par l'assurance ne doivent pas avoir été employées pour rembourser les mensualités du crédit suite à un sinistre. L'emprunt doit avoir été contracté entre 1996 et 2005 pour un prêt immobilier. La demande de remboursement doit être effectuée dans les deux ans après la fin du crédit immobilier.

Pour se faire rembourser son assurance emprunteur, deux moyens existent : intenter une action individuelle ou une action collective.
7.Comparateur d'assurance prêt immobilier
L'utilisation d'un comparateur sur Internet, comme ceux de Meilleurtaux, LeLynx, Magnolia ou Lesfurets, peut aider à choisir l'assurance qui sera la plus avantageuse pour vous. Certains outils de simulation prévoient la survenue de la maladie ou de la perte d'emploi, ce qui n'est par exemple pas forcément intéressant pour les fonctionnaires.

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