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Investissement Locatif : les clés pour le rentabiliser
Se pencher vers de la location est un modèle économique qui ne cesse de faire ses preuves. Quel que soit le bien immobilier que vous achetez, un garage, un appartement, une maison ou un immeuble, le but reste le même : la rentabilité !
Dans cet article, vous allez découvrir les points clés pour atteindre le meilleur rendement possible grâce à un investissement locatif.
Sommaire
I. Se documenter et définir les objectifs avant d'investir dans un logement à des fins locatives.
II. Penser rentabilité pour acquérir un bien et le mettre en location.
III. Affiner le projet d'investissement immobilier locatif en fonction de la fiscalité en vigueur.
IV. Opter pour la gestion locative en ligne pour maximiser l'organisation et réaliser des économies.
- Pourquoi se lancer dans l'investissement locatif ?
- Connaître son profil pour définir sa stratégie d'investisseur.
II. Penser rentabilité pour acquérir un bien et le mettre en location.
- Déterminer le type de propriété et le secteur pour le calcul du rendement locatif.
- Adopter les bons réflexes pour investir son épargne dans l'immobilier locatif avec succès.
III. Affiner le projet d'investissement immobilier locatif en fonction de la fiscalité en vigueur.
- L'imposition des loyers en location à vide.
- Le régime fiscal pour la location immobilière meublée.
IV. Opter pour la gestion locative en ligne pour maximiser l'organisation et réaliser des économies.
- Investir dans l'immobilier locatif : ce qu'il faut retenir
I. Se documenter et définir les objectifs avant d'investir dans un logement à des fins locatives.
1.Pourquoi se lancer dans l'investissement locatif ?
En tant qu'investisseur, il faut renseigner en amont sur le secteur dans lequel vous avez la volonté de placer chaque partie votre épargne. Si vous optez pour de l'investissement locatif, vous acquériez un bien immobilier dans l'optique est de le louer.
Pour la plupart des cas, cet achat se fait par le biais d'un crédit souscrit auprès d'une banque ou d'un courtier. Ainsi, il faut monter un dossier immobilier pour obtenir un prêt. L'ensemble des loyers perçus serviront à le rembourser.
Le but d'acheter un bien pour le mettre en location est de transformer un "passif" en "actif", en mettant en place un autofinancement sur votre logement. L'actif se définit comme le processus lorsque ce dans quoi vous injectez de l'argent vous en rapporte chaque mois, au lieu de vous en faire dépenser.
L'investissement immobilier locatif permet de créer un patrimoine foncier, sans avoir à en payer les traites.
Ceci en fait un potentiel revenu supplémentaire.
Il existe une fiscalité à prendre en compte dans la précision du choix du projet immobilier.
2.Connaître son profil pour définir sa stratégie d'investisseur.
Il est important de définir le profil en tant qu'investisseur immobilier et faire le point sur les aspirations pour ensuite faire le tri parmi les nombreuses stratégies d'investissement locatif. Et enfin, trouver celle qui vous convient.
Pour cela, il faut s'appuyer sur les critères suivants :
La question du capital pour investir dans l’immobilier revient souvent. Il ne s’agit pas plus du montant que vous avez, que de votre flux de trésorerie récurrent. La banque se préoccupe plus de la manière dont vous gérez vos dépenses par rapport à vos rentrées d’argent, plutôt qu’à la somme de votre apport. Vous devez donc vous assurer d’avoir une discipline financière intelligente et stable, pour pouvoir ensuite « vendre » votre dossier lors de votre demande de prêt.
Mettre à plat tous ces détails en les déposant sur un papier permettra de pouvoir y voir plus clair et de savoir comment y procéder. Cela vous aidera à décider de la meilleure stratégie, voire même d'en cumuler plusieurs, tout en sachant dans quelle direction aller.
Un investisseur novice n'adoptera pas la même stratégie que quelqu'un qui possède déjà un certain patrimoine immobilier.
Bon à savoir : Investir dans l'immobilier à des fins locatives est une réelle opportunité financière attractive et de plus en plus convoitée. Or, cette activité demande d'y consacrer du temps et surtout d'avoir une vision à très long terme.
En tant qu'investisseur, il faut renseigner en amont sur le secteur dans lequel vous avez la volonté de placer chaque partie votre épargne. Si vous optez pour de l'investissement locatif, vous acquériez un bien immobilier dans l'optique est de le louer.
Pour la plupart des cas, cet achat se fait par le biais d'un crédit souscrit auprès d'une banque ou d'un courtier. Ainsi, il faut monter un dossier immobilier pour obtenir un prêt. L'ensemble des loyers perçus serviront à le rembourser.
Le but d'acheter un bien pour le mettre en location est de transformer un "passif" en "actif", en mettant en place un autofinancement sur votre logement. L'actif se définit comme le processus lorsque ce dans quoi vous injectez de l'argent vous en rapporte chaque mois, au lieu de vous en faire dépenser.
L'investissement immobilier locatif permet de créer un patrimoine foncier, sans avoir à en payer les traites.
Ceci en fait un potentiel revenu supplémentaire.
Il existe une fiscalité à prendre en compte dans la précision du choix du projet immobilier.
2.Connaître son profil pour définir sa stratégie d'investisseur.
Il est important de définir le profil en tant qu'investisseur immobilier et faire le point sur les aspirations pour ensuite faire le tri parmi les nombreuses stratégies d'investissement locatif. Et enfin, trouver celle qui vous convient.
Pour cela, il faut s'appuyer sur les critères suivants :
- la durée de location envisagée (court ou long terme) ;
- le type de locataires (étudiants, vacanciers, personnes âgées, etc) ;
- l'ancienneté et l'état du bien (neuf, ou ancien, avec ou sans travaux) ;
- le niveau de connaissances et l'expérience dans l'immobilier ;
- la capacité d'emprunt ;
- acheter en nom propre ou en tant que personne morale ;
- aptitude à négocier ( que ce soit chez le banquier ou face à des propriétaires, une agence immobilière, etc) ;
La question du capital pour investir dans l’immobilier revient souvent. Il ne s’agit pas plus du montant que vous avez, que de votre flux de trésorerie récurrent. La banque se préoccupe plus de la manière dont vous gérez vos dépenses par rapport à vos rentrées d’argent, plutôt qu’à la somme de votre apport. Vous devez donc vous assurer d’avoir une discipline financière intelligente et stable, pour pouvoir ensuite « vendre » votre dossier lors de votre demande de prêt.
Mettre à plat tous ces détails en les déposant sur un papier permettra de pouvoir y voir plus clair et de savoir comment y procéder. Cela vous aidera à décider de la meilleure stratégie, voire même d'en cumuler plusieurs, tout en sachant dans quelle direction aller.
Un investisseur novice n'adoptera pas la même stratégie que quelqu'un qui possède déjà un certain patrimoine immobilier.
Bon à savoir : Investir dans l'immobilier à des fins locatives est une réelle opportunité financière attractive et de plus en plus convoitée. Or, cette activité demande d'y consacrer du temps et surtout d'avoir une vision à très long terme.
1.Déterminer le type de propriété et le secteur pour le calcul du rendement locatif.
Devenir propriétaire d'un bien immobilier en location doit avoir un objectif principal : maximiser le retour sur investissement.
Le choix du type de bien et de sa localisation géographique est crucial. En effet, le marché n'est pas le même d'une ville à une autre et d'une catégorie de propriété à une autre.
Pour bien commencer, vous pouvez débuter par l'investissement de petites surfaces dans le but est de minimiser les risques. Par conséquent, il est possible de se tourner vers :
Pour un investisseur qui possède déjà des biens, comme un ou des appartements ou encore des maisons. Il est possible de viser sur l'obtention d'un immeuble de rapport.
Attention : les finances doivent pouvoir permettre d'acquérir se bien immobilier et de disposer une bonne gestion locative.
2.Adopter les bons réflexes pour investir son épargne dans l'immobilier locatif avec succès.
Le premier automatisme à adopter pour optimiser son temps et son argent est de consulter régulièrement les sites de mises en relation directe entre propriétaires et acheteurs. Cela va apporter deux avantages :
Une bonne affaire est visible lorsque le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est affiché à un tarif de 10 à 30% moins cher que le prix du marché factuel. Ainsi, la revente immédiate apporte une plus-value.
Concernant le prix du futur investissement, essayez de l'autofinancer. La somme annuelle des loyers perçus doit être au moins égale à la totalité des frais qu'il génère (charges, impôts, mensualité de crédit). Un excèdent se dégage chaque mois. Il correspond au cash-flow.
Pour finir, une fois propriétaire, il faut rechercher les locataires. Quelques conseils :
Pour réussir dans l'investissement locatif, il faut être un bon vendeur et un bon communiquant. Pour cela, il faut soigner le marketing de l'offre, de prouver le sérieux et de savoir négocier et s'intéresser aux futurs locataires. Pour cela, faire appel à des professionnels de l'immobilier qui s'occuperont de A à Z de la gestion locative vous permettra d'obtenir de meilleurs résultats et de vous faire libérer du temps.
Bon à savoir : miser sur le placement immobilier locatif rapporte un rendement annuel moyen de 2 à 8%, voire 10% dans certains cas.
III. Affiner le projet d'investissement immobilier locatif en fonction de la fiscalité en vigueur.
1.L'imposition des loyers en location à vide.
La fiscalité n'est pas la partie la plus évidente et la plus appréciée des investisseurs mais elle est au centre de chaque transaction.
Pour louer une propriété nue, c'est-à-dire sans meubler le logement, les loyers perçus sont des revenus fonciers. Voici les deux régimes fiscaux différents :
Avec le régime micro-foncier : vous êtes éligible à un abattement avant imposition de 30 % sur le montant total des loyers hors charges perçus au titre de l’année dite.
Si vous percevez 12 000 € HC par an de revenus locatifs, vous êtes assujetti à l’impôt sur la base de 8 400 €, et non sur la totalité.
En plus de l’impôt sur le revenu plus ou moins conséquent en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez, les prélèvements sociaux s’y rajoutent à hauteur de 17,20 %.
Avec le régime réel : vous serez dans l'obligation de louer le bien pendant trois années dès le changement acté. Ce modèle fiscal ne vous permet pas d'obtenir un abattement forfaitaire. A la place, vous déduisez les dépenses, frais et charges réels directement liés à l'investissement locatif. L'avantage majeur de ce régime est la possibilité d'accuser un déficit maximum s'élevant à 10 400€ par an pendant 10 ans, au titre des rénovations.
2.Le régime fiscal pour la location immobilière meublée.
Louer son bien déjà meublée est une solution plutôt très avantageuse d'un point de vue fiscal et s'avère une méthode employée par les particuliers. Or, il faut connaître les conditions d'éligibilité (obligations en termes de meubles et d'accessoires à avoir), afin de ne pas risquer toute accusation de fraude fiscale.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) considère les revenus locatifs comme des revenus commerciaux. Cette fois, le propriétaire relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au même titre qu'un artisan-boulanger, car le bien immobilier se transforme en un produit directement consommable". Il y a en réalité deux options, dans la même logique que pour la location vide :
Généralement, la plupart des investisseurs immobiliers locatifs commencent par le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire annuel de 50%. Les revenus commerciaux ne dépassent pas les 70 000€ HC annuels.
A n'importe quel moment, il est possible de tourner vers le BIC, à condition de ne pas prévoir de revendre durant les trois premières années. Comme pour la location à nue, il faut s'engager à louer le logement pendant 3 ans.
Il faut déduire les frais réels ainsi que l'usure du mobilier, c'est ce qu'on appelle l'amortissement. Chaque année et pendant 10 ans, il faut inclure une partie de la valeur de chaque élément dans les charges afin de pallier la dégradation du bien supposé.
Il faut se tourner vers un expert-comptable pour qu'il vienne en aide dans la déclaration d'imposition afin de profiter au maximum de cet avantage fiscal non négligeable. Ce régime permet à de nombreux investisseurs dans l'immobilier locatif de ne payer quasiment pas d'impôts.
Bon à savoir : il est possible d'acquérir un bien en tant que personne morale. Cette technique est utilisée pour les personnes souhaitant se constituer un grand parc immobilier. Pour cela, il faut créer une SAS si vous investissez seul ou une SCI si vous investissez à plusieurs (personnes physiques ou morales confondues).
Devenir propriétaire d'un bien immobilier en location doit avoir un objectif principal : maximiser le retour sur investissement.
Le choix du type de bien et de sa localisation géographique est crucial. En effet, le marché n'est pas le même d'une ville à une autre et d'une catégorie de propriété à une autre.
Pour bien commencer, vous pouvez débuter par l'investissement de petites surfaces dans le but est de minimiser les risques. Par conséquent, il est possible de se tourner vers :
- un studio
- un F1
- un F2
- une place de parking
- un garage ou garde-meuble
Pour un investisseur qui possède déjà des biens, comme un ou des appartements ou encore des maisons. Il est possible de viser sur l'obtention d'un immeuble de rapport.
Attention : les finances doivent pouvoir permettre d'acquérir se bien immobilier et de disposer une bonne gestion locative.
2.Adopter les bons réflexes pour investir son épargne dans l'immobilier locatif avec succès.
Le premier automatisme à adopter pour optimiser son temps et son argent est de consulter régulièrement les sites de mises en relation directe entre propriétaires et acheteurs. Cela va apporter deux avantages :
- connaître la valeur actuelle du marché dans la ville visée, pour les critères sélectionnés.
- apprendre à repérer une bonne affaire rapidement.
Une bonne affaire est visible lorsque le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est affiché à un tarif de 10 à 30% moins cher que le prix du marché factuel. Ainsi, la revente immédiate apporte une plus-value.
Concernant le prix du futur investissement, essayez de l'autofinancer. La somme annuelle des loyers perçus doit être au moins égale à la totalité des frais qu'il génère (charges, impôts, mensualité de crédit). Un excèdent se dégage chaque mois. Il correspond au cash-flow.
Pour finir, une fois propriétaire, il faut rechercher les locataires. Quelques conseils :
- Faire appel à un photographe professionnel pour avoir des clichés attractifs et attirer de potentiels locataires.
- Définir un seul créneau horaire par semaine pour les visites et demander aux intéressés de fournir les pièces de leur dossier de location
- Avant de faire un choix, il faut étudier les dossiers de manière active, en vérifiant les informations : appeler les employeurs de futurs locataires et ceux de leurs garants.
Pour réussir dans l'investissement locatif, il faut être un bon vendeur et un bon communiquant. Pour cela, il faut soigner le marketing de l'offre, de prouver le sérieux et de savoir négocier et s'intéresser aux futurs locataires. Pour cela, faire appel à des professionnels de l'immobilier qui s'occuperont de A à Z de la gestion locative vous permettra d'obtenir de meilleurs résultats et de vous faire libérer du temps.
Bon à savoir : miser sur le placement immobilier locatif rapporte un rendement annuel moyen de 2 à 8%, voire 10% dans certains cas.
III. Affiner le projet d'investissement immobilier locatif en fonction de la fiscalité en vigueur.
1.L'imposition des loyers en location à vide.
La fiscalité n'est pas la partie la plus évidente et la plus appréciée des investisseurs mais elle est au centre de chaque transaction.
Pour louer une propriété nue, c'est-à-dire sans meubler le logement, les loyers perçus sont des revenus fonciers. Voici les deux régimes fiscaux différents :
- le régime micro-foncier
- le régime réel
Avec le régime micro-foncier : vous êtes éligible à un abattement avant imposition de 30 % sur le montant total des loyers hors charges perçus au titre de l’année dite.
Si vous percevez 12 000 € HC par an de revenus locatifs, vous êtes assujetti à l’impôt sur la base de 8 400 €, et non sur la totalité.
En plus de l’impôt sur le revenu plus ou moins conséquent en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez, les prélèvements sociaux s’y rajoutent à hauteur de 17,20 %.
Avec le régime réel : vous serez dans l'obligation de louer le bien pendant trois années dès le changement acté. Ce modèle fiscal ne vous permet pas d'obtenir un abattement forfaitaire. A la place, vous déduisez les dépenses, frais et charges réels directement liés à l'investissement locatif. L'avantage majeur de ce régime est la possibilité d'accuser un déficit maximum s'élevant à 10 400€ par an pendant 10 ans, au titre des rénovations.
2.Le régime fiscal pour la location immobilière meublée.
Louer son bien déjà meublée est une solution plutôt très avantageuse d'un point de vue fiscal et s'avère une méthode employée par les particuliers. Or, il faut connaître les conditions d'éligibilité (obligations en termes de meubles et d'accessoires à avoir), afin de ne pas risquer toute accusation de fraude fiscale.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) considère les revenus locatifs comme des revenus commerciaux. Cette fois, le propriétaire relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au même titre qu'un artisan-boulanger, car le bien immobilier se transforme en un produit directement consommable". Il y a en réalité deux options, dans la même logique que pour la location vide :
- le régime micro-BIC
- le BIC réel simplifié
Généralement, la plupart des investisseurs immobiliers locatifs commencent par le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire annuel de 50%. Les revenus commerciaux ne dépassent pas les 70 000€ HC annuels.
A n'importe quel moment, il est possible de tourner vers le BIC, à condition de ne pas prévoir de revendre durant les trois premières années. Comme pour la location à nue, il faut s'engager à louer le logement pendant 3 ans.
Il faut déduire les frais réels ainsi que l'usure du mobilier, c'est ce qu'on appelle l'amortissement. Chaque année et pendant 10 ans, il faut inclure une partie de la valeur de chaque élément dans les charges afin de pallier la dégradation du bien supposé.
Il faut se tourner vers un expert-comptable pour qu'il vienne en aide dans la déclaration d'imposition afin de profiter au maximum de cet avantage fiscal non négligeable. Ce régime permet à de nombreux investisseurs dans l'immobilier locatif de ne payer quasiment pas d'impôts.
Bon à savoir : il est possible d'acquérir un bien en tant que personne morale. Cette technique est utilisée pour les personnes souhaitant se constituer un grand parc immobilier. Pour cela, il faut créer une SAS si vous investissez seul ou une SCI si vous investissez à plusieurs (personnes physiques ou morales confondues).
IV. Opter pour la gestion locative en ligne pour maximiser l'organisation et réaliser des économies.
Le gestionnaire locatif s'occupe de l'ensemble des opérations nécessaires pour encadrer l'administration relative à la mise en location d'un bien foncier.
Se tourner vers une agence immobilière et déléguer vous permettra d'obtenir une gestion 100% réussie et des avantages non négligeables.
Chez Contact Immo, notre mission est de vous faciliter la vie et de vous proposer des services personnalisés. L'objectif est que vous restiez maître de vos investissements locatifs, tout en ayant une administration simplifiée et centralisée. L'agence vous apporte un maximum d'expertise et de sécurité pour que vous n'avez plus peur de la paperasse, des impayés ou des frais de gestion.
1.Investir dans l'immobilier locatif : ce qu'il faut retenir
Il n'y a pas forcément besoin d'en avoir un, même avec les annonces annuelles des banques concernant leurs exigences en matière d'apports. Si vous possédez de revenus confortables, sans mauvaises dettes et que vous avez de l'argent qui "travaille" déjà pour vous (sur des assurances-vie, en bourse, etc), la banque ne demandera pas d'injecter de l'épargne pour obtenir un prêt. Un apport de 20% du montant du bien est recommandé si vous n'avez pas trop de trésorerie. La banque regarde la solvabilité certes, mais elle regarde aussi et surtout l'intelligence financière en analysant le flux de trésorerie.
Lorsque l'on débute dans le secteur de l'immobilier, le moment idéal pour se lancer n'existe pas. L'important est de monter la première marche. En ce sens, il faut privilégier les petites surfaces ou de faire de la location de place de parking ou de bon en premier lieu.
D'un point de vue fiscal, il est nécessaire de s'associer en tant qu'entreprise avec celle d'un ami. Pour cela, il suffit de créer une SCI détenue par deux personnes morales (la SARL et son EURL).
Se tourner vers une agence immobilière et déléguer vous permettra d'obtenir une gestion 100% réussie et des avantages non négligeables.
Chez Contact Immo, notre mission est de vous faciliter la vie et de vous proposer des services personnalisés. L'objectif est que vous restiez maître de vos investissements locatifs, tout en ayant une administration simplifiée et centralisée. L'agence vous apporte un maximum d'expertise et de sécurité pour que vous n'avez plus peur de la paperasse, des impayés ou des frais de gestion.
1.Investir dans l'immobilier locatif : ce qu'il faut retenir
- Quel est le montant d'apport minimal que l'on doit posséder pour espérer obtenir un crédit immobilier par ma banque ?
Il n'y a pas forcément besoin d'en avoir un, même avec les annonces annuelles des banques concernant leurs exigences en matière d'apports. Si vous possédez de revenus confortables, sans mauvaises dettes et que vous avez de l'argent qui "travaille" déjà pour vous (sur des assurances-vie, en bourse, etc), la banque ne demandera pas d'injecter de l'épargne pour obtenir un prêt. Un apport de 20% du montant du bien est recommandé si vous n'avez pas trop de trésorerie. La banque regarde la solvabilité certes, mais elle regarde aussi et surtout l'intelligence financière en analysant le flux de trésorerie.
- Vers quel type de bien faut-il se tourner si l'on doit réaliser son premier investissement locatif ?
Lorsque l'on débute dans le secteur de l'immobilier, le moment idéal pour se lancer n'existe pas. L'important est de monter la première marche. En ce sens, il faut privilégier les petites surfaces ou de faire de la location de place de parking ou de bon en premier lieu.
- Peut-on s'associer en tant que SARL avec l'EURL d'un ami pour investir dans l'immobilier à des fins locatives ?
D'un point de vue fiscal, il est nécessaire de s'associer en tant qu'entreprise avec celle d'un ami. Pour cela, il suffit de créer une SCI détenue par deux personnes morales (la SARL et son EURL).
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Publié le 30/08/2022 par
